Saturday 27 April 2013

Kepentingan & Kelebihan Perunding Hartanah (Ejen)

Dalam dunia serba mencabar, peranan Perunding Hartanah (PH) yang Professional amatlah penting. Kemahiran dan Rangkaian yang dimiliki oleh PH amatlah diperlukan dalam  membuat urusan Jual/Beli Hartanah. Antara kemahiran dan khidmat PH adalah:

1. Ilmu dan Rangkaian yang LUAS dalam TRANSAKSI Hartanah.

2. MenJIMATkan masa dan juga meMUDAHkan urusan JUAL BELI

3. Membantu dalam  memberikan HARGA PASARAN yang TERBAIK bagi dalam TRANSAKSI HARTANAH

4. Urusan Transaksi yang JELAS, TRANSPARENT dan PROFESSIONAL

5. Pengurusan DOKUMENTASI yang lengkap (penyediaan BLACK/WHITE) dalam semua urusan

6. Khidmat  SOKONGAN dari segi pemasalah yang TIMBUL dalam  bidang TRANSAKSI jual beli.
Ramai yang beranggapan PH ini akan menambahkan KOS dalam transaksi NAMUN  jika dibandingan dengan KES PENIPUAN, KES PENINDASAN dan KES PENYELEWANGAN yang merugikan ialah pihak pengguna sehingga BERIBU-RIBU ringgit. Oleh itu Khidmad  PH amatlah diperlukan.

Friday 26 April 2013

Kos Peguam untuk Beli Rumah


Dalam kes kita ni, peguam memainkan peranan penting. Sepatutnya Peguam yang menasihatkan kita dalam pelaburan hartanah ni. Tapi “Be Alert”. Tak semua peguam macam tu. Ada yang buat kerja sambil lewa. Jadi pilihlah lawyer yang arif n jujur.

Kali ni aku nak sentuh bagaimana kiraan fi peguam dibuat.

* Fi Peguam
RM150,000 pertama – 1%

RM150,001 hingga RM850,000 – 0.7%

RM850,001 hingga RM2,000,000 – 0.6%

Selepas RM 2,000,000 – 0.5%

* Harga Duti Stem
RM100,000 pertama – 1%

RM100,001 hingga RM500,000 – 2%

Selepas RM500,000 – 3%

* Lain-lain
Fi Setem (Setiap dokumen) – RM10

“Adjudication Fee” – RM10

Akuan Bersumpah – RM30-RM50

Carian Tanah – RM60-RM120

Fi Pendaftaran – RM100

Banyak lagi pecahan-pecahan. Ini belum termasuk kos surat-menyurat, minyak runner, telefon/fax dll

* Dokumen yang terlibat dalam pembelian rumah lelong atau sekunder (subsale)
PSA – Property Sale Agreement

PPA – Property Purchase Agreement

DA -Deed of Assigment

PA – Power Of Attorney
(yang ini semua dokumen untuk loan documentation)

MOT – Memorandum of Transfer (Form 14A)
(yang ini untuk tukar nama atas master title/Strata title)
Yang ada jadual kat atas sekali tu digunapakai untuk MOT.

Contoh :

Rumah Harga Beli : RM60,000

Fi peguam = 1% (RM600)

Duti Setem = 1% (RM600)

Carian Tanah = RM100

Akuan Bersumpah = RM50

Carian Bankrupt = RM50

Pengesahan Pemaju = RM50

Perbelanjaan lain = RM200

“Adjudicate” = RM10

Total kat sini je dah sampai RM1,660….wow…ini baru Memorandum of Transfer sahaja..belum masuk Loan Documentation.

So sila semak quotation drpd lawyer bila nak beli rumah. Sebelum beli, minta quotation dan compare. Tak semestinya murah, peguam tu boleh buat kerja..;D

Saya Lupa bayar DUTI SETEM?


Ada yang bertanya kalau TERLUPA dan sengaja melewat-lewatkan proses mematikan setem. Apa akibat dan apa nak buat? Berapa lama masa untuk membuat proses matikan setem..

PENALTI (DUTI SETEM)
Dokumen(TA,S&P dan lain2) hendaklah disetemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh ianya disempurnakan dalam Malaysia atau dalam tempoh 30 hari selepas ia diterima dalam Malaysia sekiranya ia disempurnakan di luar Malaysia. Maksud disempurnakah adalah kedua-dua pihak bersetuju kepada dokumen tersebut(faham terma-terma mengikat,clausa-clausa, dll.) dan menandatangani dokumen dan tiada sebarang PINDAAN tambahan akan dibuat kepada dokumen yang ingin disetemkan. Biasanya org akan cakap MATIKAN SETEM. Kenapa MATIkan? maksud ringkas..MATI : MUKTAMAD.

PENALTI LEWAT:
RM25.00 atau 5% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas masa untuk penyeteman;

RM50.00 atau 10% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan selepas tempoh 3 bulan tetapi tidak lewat daripada 6 bulan selepas masa untuk penyeteman;

RM100.00 atau 20% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan selepas 6 bulan selepas masa untuk penyeteman.

Semakan KADAR SEMASA PENALTI boleh disemak pada:

http://www.jpph.gov.my/V2/index.php?versi=2#

Apa maksud CTOS & CCRIS?


Ramai yang bertanya, apa itu CTOS dan CCRIS?
Secara ringkas,apa yang dimaksudkan adalah:

1.CTOS (Credit Tip Off Service Sdn. Bhd)
Mainance by CTOS Sdn Bhd

adalah pusat menyalurkan maklumat kredit kepada pihak BANK/yang membayar yang merekodkan prosiding undang2 seperti saman, bengkrapsi ,gagal membayar pinjaman dll.

2. CCRIS (Central Credit Reference Information System)
Maintance by BNM dari info dari pihak BANK

Akan merekodkan bayaran segala bayaran hutang sama ada baik atau tidak termasuk bayaran tertunggak. Akan dapat surat merah & surat lawyer termasuk kegagalan dalam bayaran bayaran kad kredit. Sesetengah bank akan meminta kita menjelaskan bil sebelum meluluskan permohonan pinjaman.Pihak bank akan melihat pattern bayaran untuk menentukan sama ada kita adalah paymaster yang bagus or tidak. Berdasarkan perbulan tel dgn pihak bank sekurang2nya tiga (3) bulan diperlukan untuk menyetelkan rekod dgn pihak CCRIS.
Direkodkan dalam bentuk 0(ok) dan 1(xok) kalau 3(lagi tak ok).






Apa itu Deed of Assignment?


Apabila kita membeli rumah apartment, betingkat istilah Deed of Assignment (DOA) sering kedengaran dan kadang-kadang begitu asing. Kita di Malaysia banyak menggunakan sisyem Torrens (Australia) dalam Kanun Tanah Negara (National Land Code). Oleh yang demikian, DOA ini diguna pakai untuk menunjukkan HAK KEPUNYAAN/GERAN hartanah  sebelum keluarnya individual title (Geran Individu).

Dalam ertikata lain, DOA ini dikeluarakan bagi hartanah yang masih dalam Pegangan Induk.

BACAAN LANJUTAN:

http://finmats.com/2007/10/10/what-is-a-deed-of-assignment/

A Deed of Assignment is a document or agreement which an assignor (the transferor) states his promise that from the date of the assignment or any date stipulated therein, the assignor assigns his ownership in that property to the assignee (transferee). A simple illustration would be when the developer signs a Deed of Assignment to transfer their ownership of that piece of property to the purchaser. When that purchaser decides to sell that property to a subsequent purchaser and the Document of Title has yet to be issued, the purchaser will sign a Deed of Assignment assigning his rights under the original Deed of Assignment to the subsequent purchaser. This will go on until the Document of Title is issued.

Laluan MRT Sungai Buloh-Kajang bakal bawa untung TUAN RUMAH

Senarai Hartanah Dijangka HOT dr Projek MRT
Nilai tanah Lembah Klang naik


Projek MRT di lima kawasan beri kesan gandaan RM210b dalam 10 tahun 

NILAI tanah di lima kawasan pembangunan utama Lembah Klang dijangka meningkat antara 11 peratus hingga 35 peratus setahun dalam tempoh lima tahun akan datang susulan pelaksanaan projek Aliran Transit Massa (MRT). Sementara itu, nilai hartanah kediaman dan komersial di kawasan berdekatan laluan itu pula berpotensi mencatat kenaikan sehingga 30 peratus setahun. Firma penyelidikan HwangDBS Vickers Research Sdn Bhd, berkata selain kawasan pembangunan KLCC-Bukit Bintang dan KL Sentral, tiga kawasan tumpuan baru yang dikenal pasti turut meraih peningkatan nilai tanah adalah Sentul, Pusat Bandar Damansara-Damansara Heights dan KL Eco-City-Midvalley. 

Projek MRT dikatakan menjadi pemangkin berstruktur utama memacu semula sektor hartanah di tengah Kuala Lumpur ke paras baru selepas pembangunan sebelumnya yang lebih tertumpu di pinggir Lembah Klang. 

Antara projek komersial akan dilancarkan berikutan adanya laluan MRT itu ialah KL Eco-City dengan nilai pembangunan kasar RM6 bilion di Bangsar, Capers dan Sentul East (Sentul) dan Damansara City (Pusat Bandar Damansara). 

Pengarah Bersekutu HwangDBS Vickers Research, Yee Mei Hui, berkata lonjakan nilai tanah di kawasan berkenaan akan dipacu nilai jualan hartanah dan nisbah plot yang lebih tinggi serta adanya zon komersial baru yang bakal dibangunkan. 
“Kami melihat MRT sebagai pemangkin berstruktur pembangunan Kuala Lumpur disebabkan kurangnya pelaburan pembangunan hartanah dalam tempoh 12 tahun. 

“Projek MRT juga akan memberi kesan gandaan besar bernilai RM210 bilion untuk 10 tahun akan datang,” katanya pada taklimat media di Kuala Lumpur, semalam. 

Projek MRT yang dianggarkan bernilai RM43 bilion adalah pembangunan infrastruktur terbesar dilaksanakan kerajaan ketika ini. 

Kerja pembangunan projek MRT ini dijadualkan bermula Julai ini dan mengambil masa lima hingga enam tahun untuk disiapkan. 

Fasa pertama rangkaian projek MRT di Lembah Klang ini membabitkan laluan Sungai Buloh sehingga Kajang dan melalui pusat bandar raya Kuala Lumpur. 

Jarak laluan Sungai Buloh-Kajang adalah 51 kilometer, termasuk 19 peratus atau 9.5 kilometer daripadanya adalah laluan bawah tanah dengan 35 stesen akan dibina sepanjang laluan itu. 

Mei Hui berkata, lonjakan nilai tanah di kawasan terbabit dijangka akan menyebabkan berlakunya beberapa lagi proses penggabungan dan pengambilalihan (M&A) di kalangan firma hartanah tempatan untuk merebut peluang berkenaan. 

“Bagi syarikat yang tidak mempunyai simpanan tanah di kawasan berkenaan, mereka akan bertindak pantas membuat pembelian. 

“Hartanah di kawasan berdekatan laluan MRT dijangka mencatat premium sehingga 30 peratus setahun,” katanya. 

Beliau menamakan lima syarikat hartanah yang akan meraih manfaat daripada projek MRT berkenaan iaitu YTL Land, Selangor Properties, Guocoland Malaysia, Bolton dan SP Setia yang masing-masing mempunyai simpanan tanah di kawasan ‘hotspot’ terbabit. 

Katanya, semua syarikat terbabit mempunyai imbangan tunai yang kukuh dengan trek rekod baik dalam pembangunan berkepadatan tinggi bagi membolehkan mereka membida stesen MRT untuk disepadukan atau dibangunkan berhampiran projek masing-masing. 

Mei Hui menambah, walaupun projek MRT itu lambat untuk disiapkan, harga hartanah mula meningkat kerana pemaju mengambil peluang daripada akses lebih baik serta trafik lebih tinggi di kawasan berkenaan.

p/s:
Jom sama2 kita senaraikan dan bincangkan Projek2 baru/Perumahan sedia ada yang bakal terkena tempias dari pembinaan projek ini dan dijangka siap sepenuhnya menjelang 2016...



Pembiayaan Semula Rumah @ Refinancing


Pembiayaan semula rumah atau refinancing adalah satu proses pertukaran gadaian dari satu institusi kewangan ke institusi kewangan yang lain. Contoh institusi kewangan di malaysia seperti bank, MBSB, syarikat atau organisasi yang menyediakan pakej pembiayaan kepada kakitangan. Selain itu juga, rumah yang tidak mempunyai gadaian dengan mana-mana institusi kewangan juga boleh membuat pembiayaan semula.

Pembiayaan semula rumah mempunyai kelebihan dan kelemahannya. Bagi pelabur hartanah, pembiayaan semula hartanah adalah satu teknik bagi menambah koleksi hartanah apabila hasil daripada pembiayaan semula dijadikan modal bagi membeli rumah. Sebaliknya bagi orang yang tidak bijak menguruskan kewangan, pembiayaan semula akan meningkatkan bebanan hutang untuk jangkamasa pendek dan panjang. Oleh itu pastikan anda membuat kajian terlebih dahulu atau mendapatkan nasihat daripada perunding kewangan yang bertauliah.

Secara umumnya terdapat 2 tujuan pembiayaan semula iaitu mendapatkan modal tunai (cash out) dan tidak mengambil modal tunai. Modal tunai boleh diperolehi apabila nilai pasaran rumah meningkat dan dalam masa yang sama jumlah pembiayaan berkurangan. Jumlah modal tunai yang diterima adalah perbezaan harga rumah dan baki pembiayaan yang masih ada.

Bagi pembiayaan semula yang tidak melibatkan pengambilan wang tunai, pemilik rumah hanya membuat pembiayaan semula ke atas baki hutang yang masih ada. Sebagai contoh sekiranya baki hutang di bank ialah RM 200,000, pemilik rumah hanya memohon pembiayaan yang baru sebanyak RM 200,000 sahaja.

Antara faktor yang mendorong pemilik rumah membuat pembiayaan semula seperti ini ialah bagi menikmatikan kadar interest yang lebih rendah, pakej pembiayaan yang menarik, mengurangkan bayaran bulanan atau memendekkan tempoh bayaran.

Ada beberapa proses yang perlu dilakukan bagi melepaskan gadaian dan membuat gadaian yang baru. Tentukan proses ini memerlukan khidmat peguam malah terdapat beberapa kos yang perlu diambil kira seperti kos guaman, duti setem, takaful dan sebagainya.

Oleh itu, bagi anda yang berminat untuk membuat pembiayaan semula atau ingin mendapatkan khidmat nasihat, boleh je hubungi saya Nur Ain 012-2640260.

Harga Jualan Vs Harga Pasaran


Perkara ini perlu difahami pemilik rumah, bakal pembeli atau sesiapa sahaja. Sesebuah rumah boleh dijual pada harga pasaran, di atas harga pasaran atau di bawah harga pasaran.

Harga jualan adalah harga yang ditetapkan oleh pemilik rumah. Tentunya harga ini telah mengambilkira kos-kos yang telah dikeluarkan oleh pemilik rumah. Selain itu juga keuntungan yang akan diperolehi apabila melupuskan atau menjual rumah tersebut. Harga jualan adalah hak penjual.

Cuma apabila Ejen Hartanah dilantik bagi menguruskan penjualan rumah, Ejen hartanah akan mendapatkan transaksi terkini di kawasan tersebut. Transaksi terkini yang dimaksudkan adalah transaksi jual beli terkini. Transaksi ini dijadikan panduan bagi meletakkan sesuatu harga.

Sebenarnya pemilik rumah boleh meletak harga sesuka hati mereka. Nak letak sampai RM 1 juta pun boleh. Cuma ada ke potensi pembeli sekiranya harga pasaran baru RM 500 Ribu tetapi harga jualan RM 1 Juta?
Kena ada strategi harga agar rumah yang dijual mendapat pulangan yang baik. Insyallah Ejen hartanah berdaftar dapat memberikan khidmat nasihat berkenaan harga. Ini kerana kajian pasaran akan dibuat terlebih dahulu. Proses akan jadi lebih mudah apabila anda melantik Ejen hartanah yang sudah mahir bagi sesuatu kawasan.

Berbalik kepada data tranksaksi jual beli terkini, data ini menjadi rujukan utama bagi penentuan harga pasaran oleh jurunilai (valuer). Ini dipanggil Metod Perbandingan atau Comparison Method. Selain penjual, pembeli juga perlu mendapatkan maklumat harga pasaran semasa bagi memudahkan anda menentukan bajet rumah yang dicari.

Tip kepada pembeli yang berurusan Ejen hartanah, anda boleh bertanya harga pasaran semasa bagi rumah tersebut. Selain itu juga, anda juga boleh menyemak sendiri di mana-mana Agensi Penilai atau pegawai bank. Ini dapat memberi jaminan bahawa rumah yang dibeli berada dalam lingkungan bajet yang ditetapkan.
Sekiranya rumah yang dibeli pada harga pasaran, anda hanya sediakan 10% deposit sahaja. Tetapi bagi rumah yang dijual di atas harga pasaran, pihak bank hanya menyediakan margin pinjaman 90% dari harga pasaran sahaja. Selain 10% deposit, pembeli juga perlu sediakan perbezaan pinjaman dengan baki harga rumah setelah ditolak 10% deposit.

Dapat disimpulkan di sini, pemilik rumah mempunyai hak untuk menentukan harga jualan. Pemilik juga berhak menolak tawaran pembelian sekiranya tidak berpuas hati dengan harga jualan. Pihak pembeli tidak boleh memaksa harga jualan diturunkan apatah lagi Perjanjian Jual Beli telah ditandatangani. Sekiranya harga jualan terlalu tinggi dan diluar kemampuan, sebagai pembeli anda boleh terus mencari rumah yang lain.

Senarai Kepentingan Sebelum Membeli Rumah.

Pada pandangan saya, dalam  mencari RUMAH yang sesuai untuk KITA, Harga bukan merupakan FAKTOR UTAMA dalam membuat pilihan. Faktor emosi dan juga  persekitaran juga PENTING. Antara FAKTOR Utama yang saya gunakan adalah pertanyaan ASAS sebelum membuat keputusan. Senarai KEPENTINGAN (pada pandangan  saya adalah seperti berikut);

1. Harga (ROI atas sekurang-kurangnya : 7%)

2. LOKASI dan Kejiranan

3. Kemudahan & Pengangkutan

4. Pemaju  yang MASIH BEROPERASI

5. Status Pegangan sama ada Freehold or Leasehold.

WAJIB BACA : ISTILAH BIASA DALAM HARTANAH

Dalam urusan hartanah kita tidak dapat lari dari mengunakan/mendengar istilah ringkas. Kadang2 kita tidak faham jika istilah tersebut begitu asing dan jarang kedengaran. Senarai ini akan diUPDATE dari masa ke masa.

Istilah singkatan yang biasa digunakan dalam urusan Hartanah:

FSV – Forced Sale Value

p.s.f. –  price (RM) per square feet (ft²)

m² – keluasan meter per segi

ft² – keluasan kaki per segi

BLR – Base Lending Rate [kadar yang ditentukan oleh Bank Negara, Conventional Loan]

BFR – Base Financing Rate [kadar yang ditentukan oleh Bank Negara, Islamic Loan]

MV – Market Value

JMB – Joint Management Body (Badan Pengurusan Bersama)

ROI – Return of Investment

RPGT – Real Property Gain Tax (0~15% drpd harga jualan)

DSR - Debt Service Ratio

CF – Cash Flow

OTP – Offer to Purchase

OTR – Offer to Rent

AL – Authorized Letter

JV- Joint Venture

SPA – Sale & Purchase Agreement

DP- Downpayment



Tuesday 23 April 2013

SOLD!! KOTA DAMANSARA, SEK 5 GUGUSAN SIANTAN RM 85 K
















*TINGKAT 5
*3 BILIK
*1 BILIK AIR
*FLOOR TILES

FACILITIES :
~ Berdekatan dengan Masjid Kota Damansara 
~ Plaza Tol Kota Damansara
~ 5 minit untuk ke The Strand, Kota Damansara
~ Hanya 6 minit untuk ke Giant hypermarket Kota Damansara

Untuk melihat hubungi AIN 012-264 0260